惠譽警告美國辦公樓價值或將崩潰 跌幅有望超過08金融危機時期

惠譽評級公司在報告中指出，美國辦公樓的價值可能會遭遇超過2008年房地產市場崩潰的暴跌，目前價格尚未見底。

到目前為止，本輪周期內辦公樓價值已經下跌了大約35%，雖然這個數字還低于全球金融危機期間47%的降幅，但最新情況表明下跌的勢頭并未放緩。

評級機構指出：“與此相比，在大蕭條后的同一時間段內，房地產價值已經恢復至危機前高點的大約80%?！比欢?，目前的價值卻處在近四年來的最低點，惠譽預測，與2008年的崩潰相比，未來的復蘇將會更加緩慢。這種復蘇進程的延長歸因于持續的遠程工作趨勢、不利的再融資條件以及明顯更高的利率。

根據高盛集團在2023年底的估計，選擇在家工作的美國員工比例介于20%-25%之間，這大幅減少了對辦公空間的需求。

這些因素可能會永久性地降低房地產的估值，并導致由商業抵押貸款支持的證券（CMBS)損失超出預期。

惠譽預計，商業抵押證券的違約率將超過大蕭條之后的最高點。預計今年該違約率將從2月的3.6%躍升至8.1%，并在2025年達到9.9%。

惠譽進一步指出：“自2020年以來，以商業抵押證券為信貸支持的辦公樓貸款違約情況已增加，并且到2022年已延續至四年以上，而這一數字在2009年至2019年間的前疫情平均值約為2.5年，這表明當前違約的辦公樓貸款所涉及的物業的清算和損失可能持續到2028年甚至更長時間?！?/p>

辦公樓領域的這些挑戰是商業房地產更廣泛困境的一部分。國際貨幣基金組織（IMF)在1月份警告，隨著借款成本的上升侵蝕了該行業的融資可用性，房地產價格正面臨近半個世紀以來的最陡峭下跌。

價值的下跌和更高的借款成本已迫使許多物業所有者與銀行協商延長貸款到期期限。但分析師警告，這可能僅僅是推遲了不可避免的崩潰，因為到2027年將有2.2萬億美元的商業地產債務到期。高盛本周指出，延長和修改商業抵押貸款的趨勢是無法持續的。

與此同時，違約貸款在擔保貸款債務證券中占比增大，后者是一種將較高風險的商業房地產債務捆綁在一起的投資產品。在過去12個月中，擔保貸款債務證券的困境激增了440%。

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編輯：王曉偉

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