【財經分析】政策利好呵護市場發展 保租房REITs規模擴容進行時

新華財經上海3月22日電（記者 楊溢仁）伴隨“投融建管退”渠道的打通，當前，關于保租房REITs的市場關注度一直居高不下?？梢钥吹?，在產權類REITs的底層資產中，保租房板塊以其穩健的出租率和經營表現，呈現出了一定的抗周期屬性。

分析人士認為，在“資產荒”延續的大背景下，具有高股息特征，且權益屬性明確的REITs產品將獲得持續關注，并逐步成為主流配置品種。

行業韌性突出

近期REITs二級市場呈現出了震蕩盤整行情。

就不同類型的資產來看，3月11日至3月15日，公募REITs價格漲跌表現分化。其中，保租房、環保和消費類REITs的平均漲幅分別為0.03%、1.17%和0.58%，而高速公路、產業園、倉儲和能源類REITs的平均跌幅依次為0.17%、1.18%、1.05%和1.08%。

“縱觀已上市的保租房REITs項目，其基礎資產主要位于深圳、廈門、北京、上海，地理位置優越，且各個項目周邊公共交通條件良好，配套完善，物業出租率維持在非常高的水平?！币晃粰C構投資人在接受記者采訪時指出，“個人認為，短期內大部分項目的出租率均能穩定在較高的水平之上。保租房REITs作為具有一定抗周期屬性的稀缺性優質資產，仍將在資本市場上受到各類投資者的青睞?！?/p>

值得一提的是，記者近期實地走訪了位于上海市楊浦區的國泰君安城投寬庭保租房REIT項目底層資產——江灣社區、光華社區。

據悉，兩個社區自開業以來出租率實現快速穩步攀升。截至2023年9月30日，江灣社區、光華社區的租賃住房合計出租率達92.87%，商業合計出租率為96.89%。

“我們判斷，該項目以后的年度出租率可保持較高水平，能夠實現長期穩定收益。畢竟，無論是國家的政策導向，還是市場的剛性需求，都預示著租賃住宅行業未來有望迎來巨大的發展?！?a href="http://www.scdzcm.com/quote/stockdetail/index.html?code=601211.SS&codeName=國泰君安&type=5&crumb=股票,國泰君安&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">國泰君安城投寬庭保租房REIT的相關負責人告訴記者，“現階段，上海城投通過市場化途徑獲取并建設、運營著9個社區，分布在上海4大區域，除了此次的首發資產外，集團層面合計持有或運營了13425套同類基礎設施資產，未來還將繼續增加規模，而上述資產均有望作為擴募潛在資產，不斷注入城投寬庭REIT上市平臺?！?/p>

擴容勢在必行

當前，國內公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動的格局已然形成。

“考慮到已發行的保租房REITs表現穩定——已發行項目底層資產需求旺盛，平均出租率高于95%，租金收入穩定、漲幅平穩，并獲得了投資者的廣泛青睞，則未來該板塊的‘提質擴容’實為大勢所趨?！币晃蝗坦淌詹控撠熑嗽诮邮苡浾卟稍L時直言，“以前開發商采用銷售模式快速回籠資金的時代已成為過去式。展望未來，隨著保障性租賃住房項目的逐漸增多，將會有越來越多的發行主體依托保障性租賃住房REITs來實現‘投融建管退’的資管全流程，可以預見，未來保租房REITs項目會繼續擴容，面向全國更多城市鋪開?！?/p>

無可否認，保租房REITs項目的持續推出對促進房地產行業良性循環與健康發展具有積極意義，有利于完善投融資機制，有利于金融供給側結構性改革，還能進一步豐富基礎設施REITs的產品類型，為市場提供更加多元化的金融產品。

記者注意到，此前，國內首單多元化城市保租房REIT——“建信建融家園租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”（以下簡稱“建信建融REIT”）已申報至上交所。

公開信息顯示，該產品的基礎資產是原始權益人在“北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目”，這打破了目前已上市保租房REITs的底層資產全部來源于單一城市的現狀，有助于增強資產的分散和多樣性，有利于降低公募REITs的波動。

在大部分業內專家看來，建信建融REIT的發行將進一步豐富基礎設施公募REITs發起主體和資產類型，是促進多主體投資、多渠道供給支持發展保租房的重要探索。

總而言之，作為能夠盤活存量資產的重要金融工具，保租房REITs規模的不斷擴大勢在必行。

據記者不完全統計，目前包括青島、天津、蘇州、西安在內的更多地方項目也開始積極籌備保租房REITs的申報工作，這意味著整個市場中保租房REITs的占比將會持續走高，市場活力也有望進一步迸發。

調整無礙看多

回到投資布局層面，盡管近期公募REITs市場呈現出了震蕩盤整行情——截至3月19日，中證REITs指數收于803.81點，但受訪投資者對此并不悲觀。

“個人認為，在前期中證REITs指數大漲后，這是正常的市場整理與消化過程，部分止盈盤的出現，是造成本次調整的主要原因之一，這在春節后的成交量和換手率數據上就有所體現?！鄙鲜鐾顿Y人表示，“其次，從信息釋放的維度來看，兩會后到REITs披露年報和一季報前的時間段為信息空窗期，這會在一定程度上激發投資者的謹慎情緒?！?/p>

不過，就已經披露年報數據的博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“博時招商蛇口產業園REIT”）來看，截至2023年底，該基金收入達到1.81億元；凈利潤為7139.97萬元，同比大漲超過80%。

大部分業內人士認為，隨著年報和一季報的披露，市場對國內公募REITs的表現及信心將有所回溫。此外，關于REITs計入OCI（其他綜合收益）的調整還在進行中，這也意味著后續必將有更多的資金和力量成為公募REITs二級市場價格的穩定因素。當然，這會是一個“摸著石頭過河”的過程，無法一蹴而就。對于投資機構而言，眼下應始終致力于對宏觀面和產品基本面的研究，為市場機會的到來做好準備。

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編輯：王菁

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